«Никто, кроме нас»

05 мая 2014 г.

За прошедшие 3 года с момента опубликования Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10 сформирована правовая позиция относительно особенностей финансирования обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов.

Президиум Высшего Арбитражного Суда прояснил положения Жилищного Кодекса РФ об объемах и условиях выполнения управляющей организацией на основании договоров с собственниками помещений функций по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. Исходя из целей (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) и предмета (п. 2 ст. 162 ЖК РФ) договора управления и с учетом требований к надлежащему содержанию общего имущества согласно п. 10 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.06.2006 г. № 491, следует прийти к выводу - управляющая организация обязана осуществлять все мероприятия, описанные в законах и подзаконных нормативных актах, обеспечивающие выполнение указанных требований.

Таким образом,государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых многоквартирных домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников помещений силами управляющих организаций. Поэтому все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы, услуги, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации многоквартирных домов считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания многоквартирных домов как объекта договора и должны осуществляться управляющей организацией независимо от того, упоминаются ли в договоре управления соответствующие действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В связи с этим управляющая организация будет привлечена к административной ответственности за непроведение и неоказание тех или иных обязательных работ и услуг и будет обязана выполнять предписания контролирующих органов об их осуществлении, даже если в договоре соответствующие работы и услуги не названы и общее собрание не санкционировало их выполнение и оказание. Управляющие организации уяснили, что перечень обязательных работ и услуг, приведенных в договоре управления, фактически не играет никакой роли, если он более узкий, чем должен быть, согласно минимальному перечню и услуг утвержденного Постановлением правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290.

В силу п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованием законодательства. Об этом сказано в п. 29 Правил содержания общего имущества многоквартирных домов. На основании п. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 Правил содержания общего имущества размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в доме, где не создано ТСЖ, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.

Размер платы - это существенное условие договора управления (п.п. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ), т.е. результат договоренности двух сторон. В связи с этим у собственников помещений нет полной свободы в установлении размера платы, они не имеют права игнорировать предложения управляющей организации и размер их финансирования и произвольно утверждать на общем собрании цену, отвечающую только требованию экономии средств жильцов.

Если собственники определят размер платы без учета предложения управляющей организации, в размере, не обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества, следует признать, что существенное условие договора управления многоквартирным домом не будет согласовано, а значит, договор не будет заключен (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. управляющая организация не обязана приступать к исполнению такого договора в установленные п. 7 ст. 162 ЖК РФ сроки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что управляющие организации являются коммерческими организациями, управление многоквартирными домами рассматривается в качестве основной предпринимательской деятельностью.

В перечне работ и услуг, предложенных управляющей организацией собственникам помещений, могут быть не только обязательные по закону мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества, но и работы и услуги, выполняемые и оказываемые сверх обязательного минимума. Жилищный Кодекс РФ требует указать в договоре управления перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, речь идет только о работах и услугах, выполняемых и оказываемых управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. К такому выводу пришли арбитры в Постановлении Высшего Арбитражного Суда от 29.09.2010 г. № 6464/10.

Собственники помещений вправе отказаться от конкретных дополнительных работ и услуг и определить размер платы за вычетом потребностей в финансировании таких работ и услуг, это не должно нанести ущерб финансовым интересам управляющей организации. Изменение размера платы, т.е. существенного условия договора управления многоквартирными домами, устанавливается гражданским законодательством.

Ст. 450 ГК РФ описывают три варианта изменения договора:

1.По согласованию сторон.

2.В случае, когда односторонний отказ от исполнения договора в части предусмотрен законом или соглашением сторон. Замечу, что п. 8.1 и п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ предполагает только полный отказ собственников помещений многоквартирных домов от исполнения договора, но не его изменения в части цены.

3.По решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороны.

В ситуации, когда собственники помещений многоквартирных домов на их собрании не приняли решение по предложению управляющей организации, размер платы по содержанию и ремонту жилого помещения принимает орган местного самоуправления. Таким образом, управляющая организация не может быть заложником собственников помещений и не обязана управлять многоквартирными домами на заведомо невыгодных для нее условиях, ведь независимо от решения общего собрания по перечню работ и услуг управляющая организация обязана осуществлять исполнение и обязательный минимум, а значит, она имеет право требовать соразмерную плату.

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелии от 15.02.2013 г. № 33461/2013 признал законным изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах в одностороннем порядке с учетом инфляции прошедшего года, согласно договору управления многоквартирными домами.

Управляющая организация МУП ЖКХ «Сиверский», осуществляющая управление многоквартирными домами в поселениях Гатчинского муниципального района, ведет индивидуальную работу с собственниками помещений каждого многоквартирного дома по вопросам согласования перечня работ и услуг, а также установлении платы за содержание и ремонт общего имущества с 01.07.2014 г.

Директор Управляющей организации МУП ЖКХ «Сиверский» Член общественного Совета по ЖКХ при губернаторе Ленинградской области А.В.РЫЖОВ

Спектр-Гатчина, № 15 от 23 апреля

Читайте также