- Каждая вторая сделка ку­пли-продажи связана с Орга­нами опеки и попечительства, -     рассказывает Татьяна. - На­ряду со взрослыми дети также могут являться собственника­ми недвижимости. При прода­же такой квартиры требуется затратить больше времени и усилий на предпродажную под­готовку, чтобы собрать все необходимые документы. Ведь обязательное условие для осу­ществления такой сделки - по­лучение разрешения органа опеки и попечительства(ООиП) в виде Постановления Админи­страции.

Согласно ГК РФ, все дети делятся на: малолетние лица -      это дети, не достигшие 14 лет, и несовершеннолетние - это лица от 14 до 18 лет. В силу возраста они не могут совер­шать самостоятельно многие юридические действия. За ма­лолетних детей сделки, в том числе с недвижимостью, со­вершают их законные предста­вители: родители, усыновите­ли, опекуны. Несовершенно­летние граждане сами вправе принимать участие и подписы­вать документы, но с письмен­ного согласия родителей, усы­новителей, попечителей.

Кто контролирует соблю­дение прав и интересов де­тей?

- Это призваны делать орга­ны опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства - это органы местного самоуправления. В своей деятельнос­ти они руководствуются гра­жданским и семейным кодекса­ми РФ и местными законами, а также законом РФ ФЗ-48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечи­тельстве» (ред. 02.07.2013). Обязанностью органа опеки является проверка того, что в результате осуществляемых действий права ребенка нару­шены не будут и его жилищные условия не ухудшатся.

Каким образом оформляются документы?

-    Продавец такой квартиры обязан предоставить в Органы опеки и попечительства пакет документов на продаваемое и приобретаемое жилье. Пред­ставители органа опеки изуча­ют документы на предмет того, что взамен продаваемой соб­ственности или доли в собст­венности ребенок получает равноценную или большую по площади. Учитывается также район, где будет приобретено новое жилье, и его качество.

Если требования соблюдены, органами опеки выдается раз­решение с указанием, что про­дажа может производиться с обязательным приобретением жилой площади на имя несо­вершеннолетнего. При несо­блюдении этого условия насту­пают определенные правовые последствия.

Татьяна, а какие могут быть иные варианты предо­ставления жилья?

-    Вместо приобретения ана­логичного жилья Органы опеки и попечительства могут разре­шить перечислить соответствующую сумму денег на пер­сональный счет ребенка.

Если органы опеки посчита­ют, что новые условия прожи­вания хуже существующих, то будет подготовлен отказ в осуществлении такой сделки.

Получить согласие на сделки, влекущие уменьшение размера имущества ребенка (продажа, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и др.), практически невозможно.

Что происходит, если роди­тели ребенка не согласны с решением Органов опеки и попечительства?

- В таком случае они могут обратиться в суд с просьбой о пересмотре решения.

Если ребенок проживает в квартире, прописан, но собст­венником не является, нахо­дится под опекой(попечитель­ством), то получить разреше­ние от ООиП необходимо.

Татьяна, давайте обратим­ся ещё раз к деталям, кото­рые необходимо учесть.

-    Важно учитывать, что опе­кун (попечитель), их супруги или близкие родственники не имеют права совершать сдел­ки со своим подопечным, так как они могут при этом пресле­довать свой личный интерес. Это требование распространя­ется также на сделки с участи­ем родителей несовершенно­летних. Например, нельзя продать квартиру, собственни­ком которой является малолет­ний гражданин, родственникам матери, если при этом она является его законным пред­ставителем на сделке.

Исключение составляют сделки, которые совершаются к выгоде ребенка, например, дарение. В то же время даре­ние недвижимости от имени детей до 14 лет, в соответствии со ст.575 ГК, запрещено.

Если говорить о сделках с недвижимостью, принад­лежащей несовершеннолет­ним, то поневоле возникает вопрос: каким образом ре­бенок может стать собствен­ником?

- Помимо получения в дар и наследования, наиболее рас­пространенным основанием является приватизация.

Если в квартире на момент приватизации прописан ребе­нок, он в обязательном порядке должен быть включен в договор приватизации. Если ребенок уже достиг возраста 14 лет, нужно его согласие на приватизацию. Для детей до 14 лет передача в собственность происходит по заявлению родителей (усыно­вителей, опекунов).

Можно оформить привати­зацию только на несовершен­нолетнего ребенка. Например, после смерти родителей. Если же он не один зарегистриро­ван в квартире, остальные проживающие должны дать нотариальный отказ от прива­тизации.

Следует знать, что сделки по отчуждению собственности ребенка, совершенные без разрешения Органов опеки и попечительства, являются ни­чтожными, то есть не требует­ся признания их судом недей­ствительными.

Извещаем жителей г.Гатчины и Гатчинского района, что от­дел опеки и попечительства находится по адресу: Лен. обл., г. Гатчина, пр. 25 Октя­бря, д. 2.

Обращайтесь в агентство недвижимости «Арбат» по ад­ресу: г. Гатчина, ул. Красная, д.11, тел. 8(81371)2-25-37

Здесь найдут ответы на лю­бые вопросы,связанные с не­движимостью и участниками сделки с ней.