Сохранит ли посёлок Сиверский статус «Русской Швейцарии»?

23 марта 2013 г.

Как будет развиваться поселок Сиверский в ближайшие 20 лет, вопрос не праздный: сохранит он признаки «русской Швейцарии» или будет больше похож на московскую «Рублевку» с высокими сплошными заборами? Данный вопрос особо актуален в преддверии принятия в Сиверском городском поселении двух основополагающих нормативных правовых документов: Генерального плана Сиверского городского поселения и Правил землепользования и застройки.

Разработчиком проекта Генерального плана Сиверского городского поселения выступило ОАО «ЛЕНГРАЖДАНПРОЕКТ». По Генеральному плану поселения прошли предварительные обсуждения. В ближайшее время он будет вынесен на публичные слушания. Утвержденный Советом депутатов поселения Генеральный план определит на ближайшие 20 лет перспективу развития Сиверского поселения и поселка Сиверский. До утверждения Генерального плана необходимо провести функциональное зонирование территории поселения, определить целевое назначение и разрешенное использование земельных участков и оптимизировать в перспективе налоговые поступления в бюджет.

Тщательно проанализировав в проекте Генерального плана поселения развитие п. Сиверский в предыдущий период, разработчик проекта делает следующие выводы. Целесообразно привести некоторые из них:

Раздел 4. Комплексный градостроительный анализ территории. Выводы:

«Удовлетворительное состояние природной среды способствует рекреационной и курортной деятельности. Богатое историческое прошлое может способствовать развитию туризма. Территория благоприятна для дачного строительства, имеющего исторические корни именно в этом поселении. Отсутствие заболоченности, плодородные почвы благоприятны для развития сельского хозяйства. В то же время, территория поселения испытывает значительные антропогенные нагрузки от неорганизованного потока отдыхающих и несанкционированного строительства сезонного жилья».

Раздел 5. Анализ современного состояния и развития территории Сиверского городского поселения. Выводы:

«Размещение территорий различного назначения сложилось стихийно. Требуется выполнить функциональное зонирование территории поселения».

Выводы из проекта Генерального плана должны быть внимательно изучены, обсуждены с населением и стать программным документом по их реализации. Чтобы не допустить стихийной застройки пос. Сиверский, на что указал разработчик проекта Генплана, необходимо в первоочередном порядке провести функциональное зонирование территории. Население должно знать, где какая зона, и что на ней будет строиться на весь период действия Генерального плана.

В связи с массовым переводом земельных участков в 2012 году под индивидуальное жилищное строительство, п. Сиверский опять ожидает стихийная застройка. Годами незастроенные земельные участки рекреационного назначения в спешном порядке были переведены под индивидуальное жилищное строительство. Воспользовавшись ст. 46 Градостроительного Кодекса РФ 2004 г., администрация утверждает планировку испрашиваемого земельного участка, в то время как не утверждены для территории, на которой располагается испрашиваемый земельный участок, градостроительные регламенты и предельные размеры земельных участков и объектов капитального строительства. Ну и что получится? Собственники опять будут строить особняки, как хотят, с высокими заборами на сверхпредельных земельных участках, предоставленных для жилищного строительства, игнорируя установленные регламенты.

В доперестроечные времена на территории п. Сиверский располагалось несколько десятков оздоровительных учреждений: санатории, дома отдыха, детские сады. И хотя сами по себе здания не представляли собой большой ценности, не привлекали внешним видом, тем не менее, в короткие сроки практически все они были выкуплены. Покупателей привлекала низкая цена зданий, наличие закрепленного за каждым зданием земельного участка приличной площади, которую можно было выкупить по нормативной цене земли - на порядок ниже, чем ее рыночная стоимость, - и затем более выгодно продать под индивидуальное жилищное строительство по рыночной цене. Практически все приобретенные в то время земельные участки предназначались для строительства на них объектов оздоровительной деятельности. При неиспользовании или использовании не по назначению земельного участка в течение трех и более лет органы власти вправе выставить их на торги для другого инвестора (ст. 284 Гражданского Кодекса) - для использования земельного участка по назначению.

Не дожидаясь утверждения Генерального плана поселения, все скупленные для строительства оздоровительных объектов земельные участки в 2012 г. были в спешном порядке переведены под индивидуальное жилищное строительство. Около десятка лет такие земельные участки бесконтрольно простояли в ожидании своего часа, избавляясь от хвойных пород деревьев. Унылый вид, например, приобрел земельный участок площадью 2,65 га по адресу Республиканский пр. д.37, предоставленный для строительства «профилакторно–оздоровительного комплекса». Мало того, что на данной территории практически не осталось деревьев, их не осталось и с другой стороны многометрового высокого забора. Около полусотни елей в возрасте ста и более лет исчезли, оставив после себя вереницу пней на муниципальной земле вдоль Пролетарского проспекта. Постановлением администрации Сиверского городского поселения от 25.12.2012г. No 655 земельному участку, о котором идет речь, изменен вид разрешенного использования. Участок отдан под индивидуальное жилищное строительство. Точно такая же участь постигла участок площадью 1,33га, по Республиканскому проспекту д. 39А, предназначенный раньше «для организации базы отдыха» (Постановление No 666 от 21.12.2012 г.). Характерно отметить, что оба земельных участка переведены под индивидуальное жилищное строительство без проведения публичных слушаний. А как быть с профилакторно–оздоровительным комплексом и базой отдыха? Кто решил, что они уже не нужны?

На недопустимость изменения разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство ранее приобретенных в собственность или аренду с рекреационным назначением земельных участков без проведения торгов обращало внимание Министерство экономического развития РФ в письме от 15.02.2010 г. No Д23-490, указывая на коррупционность данной схемы. Несмотря на то, что, в частности, земельным участком бывшего Дома отдыха «Лесное» занимаются соответствующие органы и комиссия, назначенная губернатором Ленинградской области, в поселении продолжается перевод под индивидуальное жилищное строительство других земельных участков рекреационного назначения. К основной причине допущенных нарушений следует отнести субъективное понимание и применение норм Закона исполнительной властью. Вопрос не простой, и есть необходимость проанализировать развитие законодательства в части градостроительной деятельности.

Нормативное определение разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства было сформулировано в градостроительном законодательстве. Важность таких вопросов подтверждают принятые поправки к Земельному Кодексу (ЗК РФ), регламентирующие порядок и условия предоставления земельных участков для жилищного строительства. В условиях рыночной экономики резко возрастают требования к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных (государственных и муниципальных) интересов в процессе застройки территорий. Большую роль на развитие земельной реформы оказала происходящая параллельно с земельными преобразованиями реформа градостроительного законодательства, призванная сократить коррупционную емкость отрасли и создать прозрачные и доступные гражданскому обществу механизмы контроля за застройкой территорий населенных пунктов.

На смену Градостроительному Кодексу РФ (ГрК РФ) 1998 года был введен ГрК РФ No190 2004 года. Новым ГрК РФ дано понятие Правил землепользования и застройки, градостроительного регламента, включающие в себя разрешенное использование земельного участка и объекта капитального строительства, их предельные размеры, отклонение от предельных размеров.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе Генерального плана. Оба документа – Генеральный план и Правила землепользования и застройки утверждаются исключительно представительным органом местного самоуправления поселения. Утвержденные Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым документом обязательным для исполнения всеми правообладателями земельных участков независимо от формы собственности.

До введения ГрК РФ No190 2004 года градостроительный регламент на земельный участок утверждался по собственному усмотрению чиновника. Введением ГрК РФ No190 2004 года Правил землепользования и застройки Законодатель исключает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства. Теперь разрешенное использование земельного участка является неотъемлемой частью градостроительного регламента, который входит в состав Правил землепользования и застройки.

Если в отдельно взятом муниципальном образовании не приняты Правила землепользования и застройки, то и никаких видов разрешенного использования там быть не может , поскольку ГрК РФ, ЗК РФ и иные федеральные законы не предусматривают иного варианта изменения вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, чем посредством функционального зонирования, Градостроительных регламентов и Правил землепользования и застройки. Глава администрации не уполномочен индивидуально принимать постановление об изменении разрешенного использования отдельного земельного участка при отсутствии градостроительных регламентов и правил землепользования функциональной зоны, в которую он входит. Данные документы принимаются комиссией. Только после исполнения перечисленных процедур возможна разработка проекта планировки территории, на которой планируется разместить испрашиваемый земельный участок.

Одновременно с ГрК РФ No 190 вступил в действие Федеральный закон No 191 «О введении в действие ГрК РФ». Статьей 4 ФЗ-No 191 до утверждения Правил землепользования и застройки глава местной администрации (какого уровня Закон не указал) наделяется полномочиями по изменению разрешенного вида использования земельного участка и объекта капитального строительства (кроме жилищного строительства). Но поскольку ГрК РФ 2004 года не наделил чиновника полномочиями устанавливать градостроительный регламент, ФЗ-No 191 обязывает администрацию, принявшую решение об изменении разрешенного использования земельного участка, создать Комиссию для разработки Правил землепользования и застройки на территорию, определенную Генеральным планом, как функциональная зона, в которую входит испрашиваемый земельный участок. Для более убедительного понимания ст. 4 ФЗ-No 191 Законодатель статьей 6 Федерального закона No 343 от 27.12 2009 г. дополняет п.3 ст. 4 следующим текстом: «разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.

При изменении главой администрации на каждом испрашиваемом земельном участке разрешенного использования и утверждения на нем градостроительных регламентов, да еще без проведения публичных, слушаний поселок Сиверский превратится во что-то очень непонятное. Тогда и Генплан никакой не нужен.

В большинстве случаев собственники земельных участков не обращают внимания на п. 3 ст. 85 ЗК РФ, где сказано «Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок». Поэтому многие состоятельные собственники пытаются приобрести земельные участки покрупнее. Тот, кто не планирует делить земельный участок и реализовать его по рыночной цене, а решает полностью использовать для собственных нужд, переводит его в земли индивидуального жилищного фонда. В данном случае, если в кадастровом паспорте участок будет обозначен как земля жилищного фонда, земельный налог на весь участок будет начислен и предъявлен в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, в то время как земельный участок сверх установленной предельной нормы должен быть отнесен к прочим земельным участкам, и земельный налог должен исчисляться в размере 1,5 % от кадастровой стоимости. При оформлении Кадастрового Плана земельного участка Орган Кадастрового учета должен отказать собственнику в осуществлении кадастрового учета и выдаче Кадастрового Плана земельного участка для индивидуального жилищного строительства, превышающего установленный представительным органом предельный размер (ФЗ «О государственном кадастре в ред. ФЗ No 129 от 04.06.2011 статья 27 п. 3). Очень интересно – откажет кому-либо или нет? В Приозерском районе, например, Управлением Росреестра гражданке К.М. было отказано в постановке на кадастровый учет земельного участка, превышающего предельную норму, установленную Решением Совета депутатов Приозерского муниципального района. Судебная коллегия по гражданским делам С–Петербургского городского суда (Дело No 33-1952/2011) отказала в удовлетворении кассационной жалобы К.М. при оспаривании отказа Управлением Росреестра по кадастровому учету находящегося у нее в собственности земельного участка площадью всего 0,25 га.

На публичных слушаниях при обсуждении проекта планировки земельного участка гражданина К. (площадь земельного участка 1,18 га) разработчик градостроительной документации заявила: на гр.К. «регламенты не должны учитываться»??? («Гатчинская правда» от 10 июля 2012 г.). Сколько еще таких персон выявится в поселке Сиверский, и какие льготы они еще будут устанавливать для себя, стоит только гадать. Ясно только одно: бюджет Сиверского поселения будет терять приличную сумму земельного налога. Не так уж богат бюджет поселения, чтобы позволить такую роскошь отдельной категории людей. Необходимо об этом помнить как исполнительному, так и представительному органам власти.

В. КАВИН, глава Сиверского городского поселения первого созыва

Гатчинская правда, № 31 (20324) от 23 марта

Читайте также