Участники митинга приняли резолюцию, в которой высказали немало претензий, в том числе к администрации города Гатчины. Мы попросили главу администрации Гатчины Александра Романовича Калугина прокомментировать ситуацию, сложившуюся вокруг затянувшегося строительства многоэтажки на ул. Генералы Кныша.

- Александр Романович, строительством дома на улице Генерала Кныша занималось ЗАО «УМ № 276». Компания-застройщик признана банкротом, и обманутые дольщики возлагают часть ответственности за это на администрацию города, которая, цитирую, «не контролировала должным образом долевое строительство в городе, допустив преднамеренное банкротство ЗАО «УМ №276». Вы с этим согласны?

- Это заведомая ложь, о чем прекрасно известно организаторам митинга. И чтобы объяснить почему, давайте совершим небольшой экскурс в историю, так как вокруг темы банкротства ЗАО «УМ №276» существует масса спекуляций.

Во-первых, у администраций поселений, к которым относится и город Гатчина, отсутствуют полномочия по контролю за строительством многоквартирных жилых домов. Это государственные полномочия, которые в Ленинградской области осуществляет Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы областного правительства.

Во-вторых, администрация не может вмешиваться в хозяйственную деятельность предприятий, тем более тех, которые принадлежат частным собственникам. Правда состоит в том, что после смерти Сергея Александровича Сотникова, фактического руководителя группы строительных и транспортных предприятий города, его наследники и ближайшие сотрудники перестали быть единой командой и начали «растаскивать» бизнес на куски. К сожалению, в этом они преуспели, и в течение полутора лет одно из ведущих в строительной отрасли предприятий Гатчины превратилось в банкрота. Обвинять в этом администрацию, как минимум, непорядочно. Сюрпризом для нас оказалась и перерегистрация ЗАО «УМ №276» в Нижний Тагил весной 2011 года.

В-третьих, контроль соблюдения прав участников долевого строительства также является государственным полномочием. В Ленинградской области эти полномочия переданы на уровень муниципальных районов.

Процедура банкротства ЗАО «УМ №276» была введена 20.06.2011 г. по инициативе кредитора - ООО «Строительный квартал», созданного группой бывших сотрудников С.А.Сотникова. В соответствии с законодательством в отношении должника была введена процедура наблюдения сроком на 6 месяцев. К этому времени ЗАО «УМ №276» было застройщиком двух многоквартирных домов в Гатчине: один - на ул.Генерала Кныша, д. 14, второй - на ул.Киргетова, д. 26/5. Степень строительной готовности первого дома по сведениям застройщика составляла около 90%, второго – около 70%.

В течение всего 2011 года строительство обоих домов велось генподрядчиком ООО «Строй-Сервис» не очень активно, но руководство ЗАО «УМ №276» постоянно заверяло и дольщиков, и администрацию, что вот-вот появятся денежные средства, и строительство домов будет завершено. Так, 26 марта 2011 года на собрании дольщиков дома по ул.Кныша основной акционер ЗАО «УМ №276» А.С. Сотников утверждал, что дом будет сдан в мае 2011 года.

В ответ на обращения дольщиков в августе 2011 года в Тосно было созвано совещание по проблемным домам Ленобласти, участниками которого стали губернатор Ленинградской области В.Сердюков и депутат Государственной Думы РФ А.Хинштейн. На этом совещании перед администрацией Гатчины была поставлена задача всемерно содействовать передаче дома по ул.Кныша дольщикам для его достройки.

- И Вы стали содействовать передаче дома собственникам?

- Конечно. В связи с поручением мною было проведено совещание в администрации города с участием правления, созданного к этому времени ТСЖ «Улица Генерала Кныша», руководства ЗАО «УМ №276» и ООО «Строй-Сервис». Были также проведены консультации с Комитетом государственного строительного контроля и государственной экспертизы, который был готов подписать документы, необходимые для ввода дома в эксплуатацию, при наличии гарантий администраций МО «Город Гатчина», Гатчинского муниципального района и генерального подрядчика о завершении строительства дома и согласии ТСЖ на приемку дома. На этом совещании и застройщик, и генподрядчик еще раз заявили о реальности достройки дома и о готовности добровольно передать его ТСЖ. Однако практически все члены правления ТСЖ заявили о необходимости проверки финансовой деятельности ЗАО «УМ №276» и о невозможности его ввода в эксплуатацию и передачи дольщикам.

Администрация МО «Город Гатчина» была внесена в реестр кредиторов ЗАО «УМ №276» определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 октября 2011 года. К сожалению, практически все дольщики направили свои требования после 23.08.11 г., и их требования не могли быть рассмотрены Арбитражным судом на этой стадии банкротства.

В полном соответствии с действующим законодательством арбитражным управляющим А.И. Головиным 16.11.11 г. было созвано первое собрание кредиторов, которому был предложен отчет по итогам внешнего наблюдения. В отчете указывалось на непредставление должником большого количества финансовых документов, был сделан вывод о невозможности восстановления платежеспособности должника и предлагалось ввести в отношении должника конкурсное производство.

Следует отметить, что накануне этого собрания ко мне приехал председатель правления Ганзакомбанка В.М. Субханкулов и предложил поддержать ходатайство о введении конкурсного производства. У банка была заинтересованность в строительном бизнесе, и г-н Субханкулов заверил меня, что банк безусловно понимает приоритет интересов дольщиков, что он хотел бы восстановить бизнес ЗАО «УМ №276», готов финансировать достройку дома по ул.Кныша и в ближайшее время его юристы разработают финансовую модель, которая позволит это сделать.

В итоге собрание кредиторов проголосовало за введение конкурсного производства и избрало комитет кредиторов из трех человек, причем все они были представителями одного кредитора - ООО «Строительный квартал», который фактически контролировался Ганзакомбанком.

Здесь следует сделать небольшое отступление. Летом 2011 года с целью защиты интересов дольщиков при банкротстве застройщика Государственная Дума РФ приняла поправки в закон о банкротстве. В соответствии с этими поправками дольщики получили возможность создать ЖСК и при выполнении определенных условий освободить дом от притязаний других кредиторов и получить его в собственность для достройки. Для этого необходимо было подать соответствующее заявление в Арбитражный суд и быть включенным в реестр участников строительства. Всего суду необходимо было рассмотреть более 200 заявлений на включение в реестр кредиторов или участников строительства.

Понимая, что нельзя потерять сезон 2012 года для завершения строительства дома, мы ожидали, что конкурсный управляющий и его помощники максимально быстро подготовят акты сверки расчетов с дольщиками для рассмотрения в судебном заседании. Кроме того, несмотря на имевшуюся задолженность перед МУП «Тепловые сети», отопление дома продолжалось в течение всего отопительного сезона 2011-2012 годов. Также был подобран земельный участок, который мог бы быть предоставлен банку для компенсации его затрат по достройке дома.

- Что же помешало реализации намеченных планов по достройке дома?

- Каково же было наше удивление, когда мы узнали, что по большинству дольщиков конкурсный управляющий выступает против признания их участниками строительства под предлогом отсутствия финансовых документов ЗАО «УМ №276». И это притом, что в ЗАО «УМ №276» были возвращены его бывшие сотрудники, непосредственно принимавшие участие в оформлении договоров долевого участия и приеме оплаты от дольщиков. В результате многим дольщикам пришлось по нескольку раз отстаивать свои права в судебных заседаниях, как следствие, формирование реестра участников строительства шло очень медленно. Естественно, это вызывало напряжение среди дольщиков.

- Александр Романович, понимая это, Вы предпринимали попытки воздействовать на ситуацию?

- Повторюсь, несмотря на то, что контроль соблюдения прав участников долевого строительства не входит в полномочия администрации города, мы всегда были и будем на стороне дольщиков. Все мои попытки воздействовать на ситуацию через конкурсного управляющего и через Ганзакомбанк были безуспешны, на контакт они не шли. Наконец, в начале апреля 2012 года было получено письмо от конкурсного управляющего, в котором он информировал о получении предложения от Ганзакомбанка о готовности финансировать достройку обоих домов (и на ул. Кныша, и на ул. Киргетова) в строительном сезоне 2012 года за счет собственных средств при выделении ему земельного участка в микрорайоне «Аэродром».

Буквально на следующий день конкурсному управляющему был направлен ответ с просьбой переслать нам письмо Ганзакомбанка и предоставить более подробную информацию, на основе которой можно было бы оценить реализуемость этого предложения.

Забегая вперед, скажу, что формальный ответ на это письмо был получен только в конце июля после собрания кредиторов, причем никакой информации по поставленным вопросам в письме не было. Впервые предложения банка материализовались на бумаге только 30.11.12 г. после ряда совещаний, проведенных в полпредстве Президента РФ по Северо-Западному федеральному округу, Правительстве Ленинградской области и в комитете государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. Таким образом, строительный сезон 2012 года был бездарно потерян по вине банка и управляемого им конкурсного управляющего. Отмечу, что руководство банка старательно избегало и до сих пор избегает прямого контакта с администрацией Гатчины и Гатчинского муниципального района.

В мае 2012 года по приглашению дольщиков в Гатчину приезжала Виктория Пенькова, член рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков под руководством А.Е.Хинштейна. С ее участием мы провели собрание дольщиков, на котором обсуждали возможные варианты развития событий. На этом совещании было принято решение сменить комитет кредиторов, ввести в его состав представителей дольщиков и администраций города и района. Целью этих изменений было установление действенного контроля за деятельностью конкурсного управляющего, поскольку все были озабочены затягиванием конкурсного производства.

К сожалению, собрание кредиторов состоялось только со второй попытки в конце июля 2012 года, и консолидированное голосование дольщиков было фактически сорвано председателем ТСЖ «Улица Генерала Кныша» Г.Р. Комисаровой и С.Д. Земсковой, которые поддержали действующий в интересах банка комитет кредиторов.

- Как развивается ситуация на сегодняшний день?

- Как я уже говорил, после совещания в Комитете государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 22 ноября наконец-то появилась какая-то конкретика в предложениях Ганзакомбанка. В своих предложениях банк опирался на выполненную по его заказу оценку стоимости достройки дома в 190 млн. руб. (при сметной стоимости строительства дома в 360 млн. руб.). Условием выделения финансирования было предоставление земельного участка площадью около 18 гектаров (на таком участке можно построить не менее 100 тысяч кв.м. жилья). На этом совещании нам совместно с администрацией района было поручено к 11 декабря дать юридическое заключение по этим предложениям с тем, чтобы на совещании у губернатора Ленобласти А.Ю.Дрозденко обсудить их и попытаться найти согласованное решение.

Проанализировав предлагаемую схему, мы выработали совместное мнение двух администраций о существенных ее недостатках, главный из которых – это полное отсутствие гарантий предоставления квартир дольщикам без дополнительных взносов с их стороны. Кроме того, нами было высказано сомнение в обоснованности оценки стоимости достройки дома по ул.Кныша и предлагалось провести ее проверку. На сегодняшний день по неофициальной информации стоимость достройки дома в результате проверки снизилась со 190 до 130 млн. рублей.

По мнению двух администраций схема достройки домов в процедуре конкурсного производства с участием инвестора должна предусматривать:

- обязательство инвестора по финансированию всех затрат, которые могут возникнуть в процессе завершения строительства обоих домов и до передачи жилых помещений участникам строительства, включая расходы, которые могут возникнуть при выполнении условий такой передачи в соответствии с частью 3 статьи 201.11 закона о банкротстве;

- расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке без компенсации всех произведенных затрат при нарушении инвестором своих обязательств;

- обеспечение выполнения инвестором своих обязательств в виде банковской гарантии в пользу муниципальных образований или Правительства Ленинградской области;

- установление предельного срока выполнения своих обязательств инвестором;

- определение генерального подрядчика достройки домов на конкурсной основе, недопущение к участию в конкурсе структур, аффилированных с инвестором.

Заключение было направлено в правительство Ленинградской области и получило полную поддержку юристов правительства.

Предлагаемый банком вариант достройки домов в процедуре конкурсного производства создает для дольщиков большие риски, поскольку в соответствии с законодательством их требования будут переведены в разряд денежных.

Кроме того, на сегодняшний день в Ленинградской области отсутствует законодательная база для предоставления инвестору земельного участка с обременением в виде обязательства по достройке проблемного дома. Областной закон о защите обманутых дольщиков подготовлен правительством области, но пока не внесен в Законодательное Собрание. Существует также риск того, что на участок с большим обременением вообще не найдется претендентов и аукцион не состоится. В этом случае судьба дольщиков окажется плачевной, они лишаются защиты, предоставленной им законом о банкротстве.

- Какие же Вы видите наиболее приемлемые для дольщиков варианты разрешения ситуации?

- По нашему мнению наиболее приемлемым вариантом является вывод незавершенного строительством домов из конкурсной массы, передача его на ЖСК и оказание финансовой помощи ЖСК. Такая помощь может быть оказана как путем привлечения инвестора, так и путем выделения ЖСК прямой бюджетной субсидии. К сожалению, проработка этого варианта в деталях невозможна без предоставления финансовой информации конкурсным управляющим.

Необходимо отметить также, что при предоставлении земельного участка в качестве компенсации расходов инвестора, эта компенсация все равно фактически происходит за счет городского и районного бюджетов. Дело в том, что любое обременение снижает стартовую цену аукциона на стоимость этого обременения. Поскольку при проведении таких аукционов конкуренция, как правило, отсутствует, и это наглядно показывают проходившие в городе аукционы по реализации земельных участков или сдаче их в аренду, победитель аукциона получает права на земельный участок практически по стартовой цене или с небольшим ростом. Доходы от проведения аукциона поступают в городской и районный бюджеты в равных долях. Таким образом, эти бюджеты не получают доход в размере стоимости обременения или близком к нему. И если обременением является строительство какой-либо инженерной или социальной инфраструктуры, то муниципалитет получает компенсацию недополученного дохода в виде имущества. В случае с обременением в виде обязательства достроить многоквартирный дом муниципалитеты никак не могут компенсировать свои потери. В данном случае неважно, были или нет, запланированы доходы от проведения аукциона в текущем бюджете, поскольку речь идет о потерях если не в текущем, то в будущих периодах.

- Александр Романович, понятно, что митинг обманутых дольщиков – это жест отчаяния. Неужели нельзя было с ними встретиться и обсудить создавшуюся ситуацию, возможные варианты выхода из нее в спокойной обстановке?

- Администрация никогда не отказывалась от прямого диалога с дольщиками, всегда прямо и откровенно высказывала свою позицию. Получив заявку на проведение митинга, мы предложили организовать собрание дольщиков и ответить на все их вопросы. Но госпожа Комисарова, посоветовавшись с кем-то по телефону, от нашего предложения отказалась.

Хотел бы подчеркнуть, что администрация МО «Город Гатчина» не может нести ни юридической, ни моральной ответственности за то, что случилось с дольщиками, как бы ни хотелось кое-кому представить дело в ином свете.

Но мы понимаем тяжесть ситуации, в которой оказались люди по вине застройщика, и готовы оказывать им помощь, естественно, в пределах наших возможностей. К сожалению, из-за неконструктивной позиции конкурсного управляющего, фактически действующего не в интересах большинства дольщиков, а в интересах банка, существует реальная угроза потери еще одного строительного сезона.

Проведение митинга мы расцениваем как продолжение политики Ганзакомбанка, направленной на обострение ситуации среди дольщиков с целью оказания давления на администрацию и побуждения к принятию заведомо завышенных требований банка. Организаторами митинга выступают те же люди, которые сорвали принятие решения о вхождении представителей дольщиков в комитет кредиторов. При этом в распространяемых этими людьми материалах содержится заведомо лживая информация. Особую тревогу вызывают провокационные призывы к перекрытию проспекта 25 Октября, что является противозаконным действием. Надеюсь, Гатчинская городская прокуратура даст должную правовую оценку таким призывам.

Наша позиция простая и ясная: мы защищаем интересы людей, а не банков.

- Спасибо за подробные разъяснения.