Приобретение жилья на стадии строительства: плюсы и минусы

13 декабря 2012 г.

Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Самым существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию.

Существуют и недостатки в таком способе приобретения недвижимости. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество. А главная проблема – риск потерять вложенные деньги.

Семь лет назад вступил в силу Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». О нем много писала пресса, много говорится с экрана телевизора. Но до сих пор большинство компаний предпочитают строить дома и продавать квартиры по серым схемам, игнорируя действующее законодательство.

Помочь разобраться в этом непростом вопросе мы попросили начальника сектора жилищной политики администрации Гатчинского муниципального района Наталию Владимировну Солоп.

- Если гражданин хочет приобрести жилье в строящемся доме, что он должен знать, чтобы защитить свои сбережения от недобросовестного застройщика?

- Во-первых, при просмотре рекламных объявлений обратите внимание на запись о наличии проектной декларации и месте ее опубликования. Во-вторых, внимательно ознакомьтесь с проектной декларацией. У застройщика обязательно должны быть: свидетельство о праве собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого будет входить выбранная вами квартира, или договор аренды, субаренды этого земельного участка, зарегистрированный в Росреестре по Ленинградской области, а также разрешение на строительство и проектная декларация.

Гатчинцам настоятельно рекомендую, если интересующий вас многоквартирный дом строится на территории района, обратитесь за консультацией в администрацию Гатчинского муниципального района. Информацию о застройщике и наличие у него необходимых документов на право привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома вы можете получить в секторе жилищной политики администрации Гатчинского муниципального района.

- Когда и как лучше производить оплату?

- Оплату по договору производите только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В соответствии с законом с этого момента договор считается заключенным, а предоставленный для строительства земельный участок (принадлежащий застройщику) и строящийся на нем многоквартирный дом - считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

- Допустим, организация имеет в собственности, на праве аренды или субаренды, земельный участок и получила разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома. В каких случаях закон допускает привлечение денежных средств граждан в процессе строительства жилья?

- Привлечение денежных средств, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на этот момент не введены в эксплуатацию, допускается только в трех случаях: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска этой организацией облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от дан- ной организации жилых помещений; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы являются незаконными. Но даже установленные действующим законодательством РФ способы привлечения денежных средств физических лиц для строительства объектов недвижимости имеют свои минусы как для застройщика, так и для участника долевого строительства (физического лица).

При заключении договора долевого участия минусы только для застройщика - наличие государственного надзора (контроля) за долевым строительством.

Во втором случае минусом для застройщика может быть то, что обладатель жилищного сертификата имеет право в любое время обменять сертификат обратно на деньги. Таким образом, если к погашению будет предъявлено сразу много сертификатов, это может негативным образом отразиться на самом строительном процессе, который будет лишен значительной части финансирования. Выпуск сертификатов также сопряжен с дополнительными финансовыми издержками. В данном случае необходимо зарегистрировать выпуск ценных бумаг, привлечь профессионального участника рынка (андеррайтера), а также поручителя, провести ряд других мероприятий. Государственный контроль за выпуском жилищных сертификатов осуществляет федеральный орган по надзору и контролю в сфере финансовых рынков.

Минусами для физических лиц в этом случае можно считать то, что среди обязательных реквизитов жилищного сертификата нет упоминания о конкретной квартире. Поэтому ценная бумага, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не конкретизирует, какую именно квартиру получит будущий собственник. В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета на 30% площади, необходимого для заключения договора, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает дольщик.

В третьем случае необходимо знать, что над деятельностью жилищных накопительных кооперативов (потребительских кооперативов) установлен контроль, который осуществляется федеральным органом по надзору и контролю в сфере финансовых рынков. Данный орган проводит оценку финансовой устойчивости деятельности кооператива. А вот члены кооператива несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах своих паенакоплений.

К дополнительным рискам члены жилищно-строительного (жилищного) кооператива должны добавить и тот факт, что контроль за деятельностью данных кооперативов со стороны государственных органов отсутствует.

Подробнее рассмотреть способы привлечения денежных средств для приобретения жилья на стадии строительства и узнать обо всех плюсах и минусах можно на официальном сайте администрации Гатчинского муниципального района.

Татьяна МОЖАЕВА

Гатчинская правда, №142 (20286)